个人投资者指向：可售型办公楼08-05-08 10:04:00
5CY创业网 编者按：
张先生在一家知名外资企业担任高管，今年40岁，年薪50万元。他已有自住住宅一套，贷款已还清，手头约有200万元资金欲投资房地产市场。张先生在住宅和办公楼两者中徘徊，还没有明确的投资对象。上海中原物业代理有限公司有关专家分析认为，以张先生的情况来看，结合目前住宅和办公楼市场行情，建议其可以更多关注可售型办公楼作为投资对象。 投资成本分析 目前，本市可售型办公楼的价格区间多集中在每平方米1.5至2.8万元，一些区域住宅和办公楼的价格差并不大，甚至还出现“价格倒挂”现象，即同一区域内，办公楼价格要低于住宅价格。以武宁路商圈为例，在售办公楼物业“绿地和创”市场价在每平方米2万元左右，在售住宅物业逸流公寓市场价在每平方米2.5万元左右。 去年12月21日最新调整后的金融机构人民币存贷款基准利率，一年期贷款基准利率由原来的7.29%提高到7.47%，五年期以上为7.83%。同时，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，第二套(含)以上住房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业用房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。 由此看来，张先生若选择购买住宅，依据政策已无法享受首套住房的优惠利率。与办公楼或其他商用物业相比，投资第二套住宅已不具备利率优势。 投资回报率分析 以三年时间周期计算，假设张先生分别投资第二套住宅与办公楼。为计算方便，以武宁路商圈为例，假设购买的住宅与办公楼物业单价均为2万元，物业面积均为100平方米。分全额付清和首付100万元、余下三年期贷款两种情况。由于第二套住宅与商业用房的贷款基准利率一致，此处计算数值可共用。 购买住宅相应税费：契税+印花税(其他忽略)=总价×1.5%+总价×0.05%=3.1万元 购买办公楼相应税费：契税+印花税(其他忽略)=总价×3%+总价×0.05%=6.1万元 购买成本：A、住宅203.1万元；办公楼206.1万元。 B：住宅216.43646万元；办公楼219.43646万元。 出租收益：按武宁路商圈同等价位物业的平均租金来计算，暂不考虑租金递增率及其他因素。 三年后若出售，出售单价按平均增长率估算，短期内住宅物业增长率可能略高于商用物业。此处取住宅年增长率为8%，办公楼年增长率为7%。 可以看出，相同价格购买的物业，办公楼的租金回报率保守估计，第一年可达到5%；若三年后出售，投资回报率应高于住宅。 租赁客户分析 住宅的租赁对象一般为个人，办公楼的租户一般为公司。另外，办公楼的签约周期一般为两到三年，相对住宅一年或者更短时间的租期，空置风险略小。 办公楼市场走势分析 自2004年起，本市办公楼市场逐年走强，特别是2006年至今，甲级办公楼市场供不应求，空置率一路走低。上海中原研究咨询部相关统计数据显示，2004年，本市甲级办公楼平均售价为每平方米2.5213万元，日租金为每平方米0.96美元。乙级办公楼平均售价为每平方米1.14万元，日租金为每平方米2.8元。去年，本市甲级办公楼平均售价为每平方米2.8156万元，日租金为每平方米1.25美元。乙级办公楼平均售价为每平方米1.25万元，日租金为每平方米3.5元。 今年，伴随着本市轨道交通网络的逐步完善，更多品质颇佳的办公楼物业纳入投资者的关注范围，产品选择面将变得更广，办公楼市场外围化趋势比较明显。此外，小 户型办公楼灵活分割等特点，降低了投资者的资金门槛。 投资办公楼关注要素 投资办公楼的效果好坏，主要取决于所在区域的社会经济、地理位置和城市规划等要素，一般需要 责任编辑：admin 看了本文的网友还想看：
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